3月4日，周一。兩會政協(xié)會議、人大會議相繼開鑼，象征胡溫十年結束、新舊政府交接，而對投資者而言，最重要是“城鎮(zhèn)化”方案即將出爐，將左右中國未來20至30年的經(jīng)濟路向，推動利益板塊移動。

內(nèi)地14億人，51%居于城市，49%仍住在農(nóng)村，所以中國的城鎮(zhèn)化比率是51%，美國和歐洲分別為82%和73%。中國推動城鎮(zhèn)化，正是要逐漸提高至歐美水平，這涉及逾6億農(nóng)民進城，將是漫長過程，起碼要20至30年才完成。

中央不容地產(chǎn)商做大

很多人以為“城鎮(zhèn)化”最有利內(nèi)房股，這是皮毛之見。據(jù)《福布斯》最新富豪榜，頭五大富豪都是地產(chǎn)商，全球罕見，北京政府不會容許此景在內(nèi)地重演。

從過去數(shù)年可見，中央一方面承認地產(chǎn)對拉動經(jīng)濟的奇效，但一旦樓價稍現(xiàn)急升苗頭，則限購、限價、限貸令連環(huán)重拳，不會手軟，緊松操之在我，地產(chǎn)商只能夾著尾巴逃。連“內(nèi)房一哥”萬科王石也預言，未來賣樓的凈利潤將長期只有10%，是本分而非暴利生意。

事實上，城鎮(zhèn)化絕不只是讓農(nóng)民搬進城，還涉及給他們工作、福利和社交等難題。但無論如何，住房確是重點之一，中央對這問題有何方案，正是今屆兩會各方注視的焦點。

中國觀察家普遍預期，兩會將提出戶籍改革，讓進城打工的農(nóng)民落戶，享有市民同等待遇，當中最重要的是醫(yī)療和住房福利，后者統(tǒng)稱為保障房，主要包括經(jīng)濟適用房及廉租房。

新加坡八成人居于組屋，香港五成人住在公屋及居屋，這兩地都是中央近年考察重點。上月溫總推出的“新國五條”，正要求地方政府訂出興建保障房的硬指標，其中今年全國將落成430萬套，并新開工630萬套保障房。

至目前，全國仍只有不足5%的人居于保障房，提升空間很大?？梢灶A期，當局將繼續(xù)賣地予地產(chǎn)商，獲取巨額稅收，并從中撥取資源興建保障房，雙軌并進。各界也關注，城鎮(zhèn)化方案會否訂出保障房比例的指引，這將對未來經(jīng)濟、房屋、稅收及福利政策有很大影響。